Essas mudanças podem impactar diretamente quem investe ou gerencia esses fundos. As novas leis e normas tornam as informações mais claras e dão mais flexibilidade, mas também exigem que os gestores se adaptem rapidamente. Se você está no mercado de FIIs, é importante entender o que mudou para garantir que tudo esteja conforme as novas regras e evitar surpresas.

Principais Mudanças na Legislação dos FIIs
Nos últimos anos, o mercado de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) no Brasil passou por mudanças importantes, com o objetivo de tornar as regras mais modernas, claras e flexíveis. Duas dessas mudanças são as mais importantes: a Resolução CVM nº 175/2022 e a Lei nº 14.754/2023, que mexem diretamente na gestão e tributação dos fundos. Além disso, a Instrução CVM nº 516/2011 continua valendo para as demonstrações financeiras desses fundos.

1. Resolução CVM nº 175/2022: Novo Marco Regulatório para os FIIs
   A Resolução CVM nº 175/2022, publicada em dezembro de 2022, trouxe regras mais claras e modernas para a administração dos FIIs. Ela tem os seguintes pontos principais:

Estrutura mais clara: Agora, as regras para como os fundos devem ser montados e geridos estão bem definidas.

Mais transparência: Os fundos precisam mostrar mais informações aos investidores, o que ajuda a criar mais confiança no mercado.

Flexibilidade: As novas regras permitem que os fundos se adaptem melhor às mudanças do mercado.

Simplificação: As normas foram unificadas, tornando a vida dos gestores mais fácil e menos burocrática.

1. Lei nº 14.754/2023: Mudanças Importantes na Tributação dos FIIs
   Em dezembro de 2023, entrou em vigor a Lei nº 14.754, que trouxe novas regras sobre como os FIIs devem pagar impostos. O mais importante dessa lei é:

Novo tipo de tributação: Agora, os FIIs são considerados prestadores de serviços para efeito de impostos, o que muda a forma de calcular os tributos.

Novos impostos: A lei criou dois novos impostos, o CBS e o IBS, que agora afetam diretamente os FIIs.

Adaptação rápida: Os gestores dos FIIs precisam se adaptar rapidamente às novas regras para evitar problemas fiscais.

1. Demonstrações Financeiras e Conformidade Contábil: Instrução CVM nº 516/2011
   Apesar das novas mudanças, a Instrução CVM nº 516, de 2011, ainda é válida para as demonstrações financeiras dos FIIs. As principais regras dessa instrução são:

Auditoria obrigatória: Para os fundos cujas cotas são negociadas publicamente, é necessário realizar auditorias regulares.

Exceção para novos fundos: Fundos com menos de 90 dias de funcionamento estão dispensados da auditoria.

Seguir normas contábeis: As demonstrações financeiras precisam seguir as normas de contabilidade, garantindo mais transparência.

Por Que Você Deve Ficar Atento às Mudanças na Legislação dos FIIs?
Essas mudanças nas regras dos FIIs são muito importantes para garantir que o mercado seja mais transparente e eficiente. Se você é investidor, gestor ou administrador de FIIs, precisa estar por dentro dessas novas normas para garantir:

Que o fundo esteja de acordo com as regras

Segurança jurídica para evitar problemas legais

Eficiência na gestão e tributação, aproveitando as novas regras de forma inteligente

Na Framar Patrimonial, somos especialistas em avaliação de ativos, gestão contábil e adequação dos FIIs às novas regulamentações. Se você é investidor ou gestor de FIIs, podemos ajudar a manter sua empresa em conformidade com as novas regras e otimizar a gestão do seu fundo.

Para começar, é importante entender que o valor para seguro, conhecido como Valor Máximo Segurável ou Valor em Risco, não está diretamente relacionado ao valor de mercado ou de venda do imóvel. Isso ocorre porque o valor de mercado inclui a parcela correspondente ao terreno, enquanto o valor segurável se concentra apenas na estrutura e nas melhorias do imóvel, excluindo o terreno.

Fazer um seguro sem um laudo de avaliação prévio pode acarretar diversos riscos e problemas tanto para o segurado quanto para a seguradora. O laudo de avaliação é um documento essencial que garante que o valor do imóvel ou do bem segurado seja determinado de forma precisa e justa, proporcionando base sólida para o pagamento do prêmio.

• Objetivos: Determine o que você deseja alcançar com o planejamento do inventário, como reduzir custos, melhorar o atendimento ao cliente, ou otimizar o espaço de armazenamento. Considere ainda aumentar a precisão das previsões de demanda, reduzir os níveis de obsolescência de produtos, garantir a disponibilidade de itens críticos, melhorar a eficiência operacional e alavancar tecnologias de automação para aprimorar o controle e a gestão do estoque. 
• Metas: Estabeleça metas específicas e mensuráveis, como reduzir o excesso de estoque em 20% ou melhorar a precisão do inventário para 95%. Estabelecer objetivos claros e mensuráveis é essencial para alinhar as atividades de inventário com as metas estratégicas da organização.

A contratação de um avaliador imobiliário independente é crucial tanto para compradores quanto para vendedores, pois traz consigo uma série de benefícios. Em primeiro lugar, a presença desse profissional garante que o valor do imóvel seja determinado de forma justa e precisa, evitando assim possíveis conflitos entre as partes envolvidas.

Para os compradores, contar com um avaliador imobiliário independente oferece a tranquilidade de saber que estão pagando um preço justo pelo imóvel desejado. Esse profissional realizará uma análise minuciosa das características do imóvel, região e mercado no qual ele está inserido, levando em consideração fatores como localização, tamanho, estado de conservação, entre outros. Dessa forma, os compradores podem tomar decisões baseadas em informações técnicas e evitar pagar um valor acima do valor de mercado.

Por outro lado, os vendedores também se beneficiam da presença de um avaliador imobiliário independente. Ao conhecerem o valor real do imóvel, os vendedores podem estabelecer um preço competitivo no mercado, aumentando suas chances de venda. Além do que, a presença desse profissional transmite credibilidade aos potenciais compradores, uma vez que eles têm a garantia de que o valor anunciado é embasado em uma avaliação imparcial.

Além dos benefícios financeiros, a contratação de um avaliador imobiliário independente também pode trazer tranquilidade emocional para ambas as partes. Compradores e vendedores podem confiar nas informações fornecidas por esse profissional, diminuindo o risco de arrependimento ou de se sentirem explorados durante o processo de negociação.

No geral, a relevância de um avaliador imobiliário independente é inegável. Sua presença traz benefícios tanto para compradores quanto para vendedores, garantindo uma transação justa e transparente. A contratação desse profissional é um investimento que pode evitar problemas futuros e proporcionar uma experiência mais segura e satisfatória para todas as partes envolvidas.

No Brasil, o desenvolvimento dos métodos de avaliação de propriedades teve início no início do século XX, seguindo um movimento global de profissionalização dessa área. Nessa época, os métodos de avaliação eram baseados principalmente em critérios subjetivos, como a opinião do avaliador e comparações informais com outras propriedades semelhantes.

Com o passar dos anos, houve uma crescente demanda por métodos mais científicos e precisos de avaliação imobiliária. Isso levou à adoção de abordagens mais estruturadas e técnicas, que buscavam levar em consideração fatores como localização, tamanho, características físicas e valor de mercado.

A partir da década de 1960, com o avanço da tecnologia e o acesso a bancos de dados mais amplos, os métodos de avaliação imobiliária no Brasil se tornaram mais sofisticados. A introdução de modelos estatísticos e sistemas de informações geográficas permitiu uma análise mais precisa e abrangente das propriedades, levando a avaliações mais consistentes e confiáveis.

Além disso, o surgimento de instituições especializadas e a regulamentação da profissão de avaliador imobiliário também contribuíram para o aprimoramento dos métodos de avaliação no país. A criação de normas técnicas e éticas, bem como a exigência de formação acadêmica específica para atuar nessa área, trouxe maior profissionalismo e credibilidade ao processo de avaliação de propriedades.

Atualmente, no Brasil, existem diversos métodos e técnicas de avaliação imobiliária disponíveis, como o método comparativo de dados de mercado, o método da renda e o método do custo.

Mesmo em mercados estressados e em ambientes de incerteza existem metodologias consagradas, que você pode e deve utilizarque permitirão auferir o valor de locação de qualquer imóvel, seja você o locatário ou o locador.

Para isso será preciso definir algumas variáveis chaves.

Vamos a elas?

Segundo a NBR-14.653, Norma da ABNT que rege todas as avaliações imobiliárias no Brasil,existe duas metodologias que permitem o cálculo de valor de locação de um imóvel.

Basicamente são: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado ou Abordagem de Mercado; e, Método da Rentabilidade ou Abordagem da Renda.

Termos muito técnico para você? Segue com a gente que explicamos.

Quando falamos em Abordagem de Mercado queremos dizer que o Valor de Locação do seu imóvel será definido com base em mercado, ou seja, através da comparação com outros imóveis.

Porém para isso acontecer você precisa comparar o seu imóvel com imóveis os mais semelhantes possíveis aos seu, e ainda tratar as diferenças que forem encontradas.

Agora, quando falamos em Abordagem de Renda dizemos que o Valor de Locação do seu imóvel será calculado com base na Rentabilidade do seu capital (imóvel) posto à disposição do locatário. Em outras palavras, quanto vai gerar de renda o investimento que você fez adquirindo o imóvel. Esse método permite você comparar a rentabilidade com vários outros ativos.

A partir de agora vamos explicar o passo a passo para chegar ao valor de locação pelas duas metodologias distintas.

No Ativo Imobilizado, o imóvel é registrado quando a empresa possui a intenção de utilizá-lo para a produção de bens, prestação de serviços, uso administrativo a longo prazo. Nesse caso, o imóvel é considerado um bem durável e não está disponível para venda.

Sendo assim, sempre que o imóvel for utilizado para realizar as atividades da empresa, sejam elas produção ou administrativas em um período maior do que um ano, gerando benefícios econômicos, ele deve ser registrado na conta ATIVO IMOBILIZADO. Quer um exemplo? Imóveis industriais que abriguem as instalações fabris de uma empresa, ou um edifício corporativo da sede da companhia, entre outros.

A norma NBR-14653 rege as avaliações patrimoniais no Brasil e está segregada em 7 partes, uma para cada tipo de patrimônio. A NBR-1463-1 (Parte 1), refere-se aos procedimentos avaliatórios gerais, estabelecendo requisitos e procedimentos para a realização de inspeções em imóveis, inclusive. Seu objetivo principal éfornecer diretrizes claras e consistentes para avaliar as condições físicas, funcionais e de segurança de uma propriedade. A norma define o escopo das inspeções, abrangendo aspectos como estrutura, instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias, entre outros.

A NBR-14653-1 também estabelece critérios para a elaboração de relatórios de inspeção, que devem ser completos e detalhados, descrevendo todas as anomalias encontradas durante a inspeção. Esses relatórios são essenciais para auxiliar na tomada de decisões relacionadas à compra, venda, locação ou manutenção de um imóvel.

Em resumo, a norma NBR-14653-1 tem como propósito garantir que as inspeções em imóveis sejam realizadas de forma padronizada, fornecendo informações precisas e confiáveis sobre o estado do imóvel, contribuindo para a segurança e transparência nas transações imobiliárias.

A vistoria é peça fundamental em um processo de avaliação de um ativo! Seja ele móvel ou imóvel!

É através dela que é comprovada a existência física do bem, identificadas suas características físico construtivas e de operação; levantadas informações da região e do mercado imobiliário do entorno.O avaliador deve fazer o registro fotográfico do bem avaliando em atendimento ao item 7.3.3 da NBR 14653-1: “É recomendável registrar as características físicas e de utilização do bem e outros aspectos relevantes à formação de valor”.

Algumas pessoas acham que uma avaliação pode ser feita sem a realização de uma vistoria, considerando apenas uma análise documental, porém a vistoria é um item obrigatório do processo como preconiza NBR-14.653. E ela é fundamental para que o avaliador elabore uma avaliação justa e real, considerando todos os atributos físicos do imóvel, do entorno e do mercado imobiliário local. Sem isso o perito avaliador corre um sério risco de cometer uma avaliação distorcida, mesmo que você conheça a região onde o imóvel está inserido.

Por BENS REVERSÍVEIS entendemos serem aqueles entregues ao concessionário para exploração da concessão pelo poder público, ou ainda adquiridos durante o período da concessão, empregados e indispensáveis à realização dos serviços, os quais poderão ser revertidos ao poder cedente no término dos contratos de concessão. Como exemplo temos: imóveis, equipamentos, máquinas ou qualquer ativo ligado à operação da concessão.

Já os BENS NÃO REVERSÍVEIS, é todo bem não operacional e estes devem continuar com a empresa no fim do contrato de concessão.

A Taxa Interna de Retorno (TIR), também conhecida como Internal Rate ofReturn (IRR) em inglês, é uma métrica financeira utilizada para avaliar a rentabilidade de um investimento. Ela representa a taxa de crescimento esperada do investimento ao longo do tempo, levando em consideração o valor presente dos fluxos de caixa futuros.

A TIR ou IRR é calculada através de uma fórmula que iguala o valor presente líquido (VPL) dos fluxos de caixa do investimento a zero. Em outras palavras, a TIR é a taxa de desconto que torna o valor presente dos fluxos de caixa igual ao investimento inicial.

A TIR ou IRR é expressa como uma porcentagem e é usada para comparar a rentabilidade de diferentes investimentos. Quanto maior a TIR, mais atrativo é o investimento, pois indica uma taxa de retorno mais alta.

É importante notar que a interpretação da TIR ou IRR pode variar dependendo do contexto e das características do investimento. Portanto, é recomendado analisar outros indicadores financeiros em conjunto com a TIR para uma avaliação completa do investimento.

Em resumo, a Taxa Interna de Retorno (TIR) ou Internal Rate ofReturn (IRR) é uma medida financeira que representa a taxa de crescimento esperada de um investimento e é utilizada para avaliar sua rentabilidade.

Para interpretar diferentes cenários, como quando o valor contábil excede o valor recuperável ou vice-versa, siga estas etapas:

1. Compreenda os conceitos-chave:

   – Valor contábil: é o valor registrado de um ativo no balanço patrimonial de uma empresa.

   – Valor recuperável: também conhecido como valor realizável líquido, é o valor esperado que uma empresa pode obter com a venda ou uso de um ativo.

2. Quando o valor contábil excede o valor recuperável:

   – Isso indica que o ativo está registrado por um valor maior do que seu valor esperado de venda ou uso.

   – Nesse caso, a empresa precisa realizar um teste de impairment (desvalorização) para determinar se o valor contábil deve ser reduzido.

   – O teste de impairment envolve comparar o valor contábil com o valor recuperável.

   – Se o valor recuperável for menor que o valor contábil, a empresa deve reconhecer uma perda por desvalorização e ajustar o valor contábil para baixo.

3. Quando o valor recuperável excede o valor contábil:

   – Isso indica que o ativo está sendo registrado por um valor menor do que seu valor esperado de venda ou uso.

   – Nesse caso, não há necessidade de ajustes contábeis, pois o valor contábil já reflete adequadamente o valor recuperável.

   – No entanto, é importante monitorar regularmente o valor recuperável para garantir que não ocorram mudanças significativas que possam exigir ajustes futuros.

É fundamental consultar as normas contábeis relevantes e buscar orientação profissional e empresas especializadas para garantir a correta interpretação e aplicação dos conceitos contábeis em diferentes cenários.

Implementar testes de desvalorização em seus negócios é crucial para garantir relatórios financeiros precisos e tomar decisões informadas. Esses testes ajudam a avaliar a vida útil e o valor dos ativos de uma empresa, permitindo que você faça ajustes necessários no valor contábil dos ativos.

Ao implementar testes de desvalorização, você protegerá seu negócio de possíveis perdas financeiras. Eles ajudam a identificar ativos que podem estar desvalorizados devido a obsolescência, desgaste ou mudanças no mercado. Ao reconhecer essas desvalorizações, você pode ajustar o valor contábil desses ativos em seus relatórios financeiros e obter indicadores operacionais e de rentabilidade mais reais.

Além disso, os testes de desvalorização fornecem informações valiosas sobre o momento de investir em novos ativos, vender ativos desvalorizados ou realizar manutenção regular para prolongar sua vida útil.

A implementação de testes de desvalorização também pode melhorar a transparência e a credibilidade do seu negócio. Relatórios financeiros precisos e transparentes são essenciais para atrair investidores, parceiros comerciais e instituições financeiras.

Manter-se atualizado constantemente sobre as normas contábeis e as melhores práticas para conduzir testes de impairment é essencial para qualquer profissional na área contábil. Isso não apenas garante a conformidade com as regulamentações, mas também permite uma gestão efetiva dos ativos da empresa.

As normas contábeis estão em constante evolução, e é fundamental acompanhar essas mudanças para garantir que os registros contábeis estejam corretos e precisos.

Ao se manter atualizado sobre as normas contábeis, você terá um entendimento mais profundo das regras e diretrizes estabelecidas pelas autoridades contábeis competentes. Isso ajudará a evitar erros e inconsistências nos relatórios financeiros, reduzindo assim os riscos de penalidades legais e danos à reputação da empresa.

A Framar Patrimonial é uma empresa contábil especializada na avaliação de ativos e aplicação do teste de recuperabilidade! Entre em contato conosco e solicite um orçamento!